作為一般納稅人公司出租房屋并約定4個月免租期時，房產稅的計算需要區(qū)分免租期內和正常租賃期內的不同處理方式。核心依據是**《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）**第二條的規(guī)定：
“對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。”
這意味著：
- 免租期內 (4個月)： 您公司（產權所有人）需要按照房產的原值（減除一定比例，通常是10%-30%，具體比例由當地省級政府確定）來計算并繳納房產稅。
- 正常收取租金的期間 (8個月)： 您公司需要按照實際收取的租金收入作為計稅依據來計算并繳納房產稅。
計算步驟詳解
確定房產原值：
- 這是指您公司會計賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。需要包含地價以及為取得房屋產權支付的不可分割的相關費用。
確定從價計征的計稅依據（用于免租期）：
- 減除比例： 由您公司所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，通常在10%-30%之間。例如，如果當地規(guī)定減除比例為30%，那么計稅依據就是房產原值的70%。
計算免租期（4個月）的房產稅：
免租期房產稅 = 計稅依據 × 1.2% × (免租期月數 / 12)= [房產原值 × (1 - 減除比例)] × 1.2% × (4 / 12)- 說明： 稅率1.2%是按年計算的，因此需要乘以實際免租月份占全年的比例（4/12）。
計算正常租金期（8個月）的房產稅：
正常租金期房產稅 = 實際收取的月租金收入 × 8 × 適用稅率- 適用稅率： 根據現行規(guī)定，出租房產的房產稅稅率一般為12%。但請注意，部分省份或城市可能對特定情況（如小微企業(yè)、特定行業(yè)或個人出租住房）有優(yōu)惠稅率（如4%），但作為一般納稅人公司出租商業(yè)或非住房房產，通常適用12%的稅率。務必咨詢當地稅務機關確認具體稅率。
- 實際收取的月租金收入： 是指租賃合同中約定的、在免租期結束后您公司實際向承租方收取的每月租金金額（不含增值稅）。
計算全年應納房產稅總額：
全年房產稅 = 免租期房產稅 + 正常租金期房產稅
示例計算
假設：
- 正常租賃期月租金（不含增值稅）= 100,000元
計算過程：
免租期房產稅：
- 計稅依據 = 10,000,000 × (1 - 30%) = 10,000,000 × 70% = 7,000,000元
- 免租期房產稅 = 7,000,000 × 1.2% × (4 / 12) = 84,000 × (1/3) = 28,000元
正常租金期房產稅：
- 正常租金期房產稅 = 100,000 × 8 × 12% = 800,000 × 12% = 96,000元
全年應納房產稅總額：
- 全年房產稅 = 28,000 + 96,000 = 124,000元
重要提示
- 計稅依據轉換： 免租期按房產余值（原值減除一定比例）計稅，正常收租期按租金收入計稅，這是法規(guī)的明確規(guī)定，不能將免租期視為“零租金”而忽略其房產稅義務。
- 不含增值稅租金： 計算從租計征的房產稅時，計稅依據是不含增值稅的租金收入。如果您的租金是含稅價，需要先換算為不含稅價。
- 地方政策： 減除比例（10%-30%）由省級政府確定，務必查詢您公司所在地的具體規(guī)定。房產稅稅率（12%）是基本規(guī)定，但也需確認地方是否有特殊政策。
- 納稅義務發(fā)生時間： 房產稅按年征收、分期繳納。具體申報繳納期限（如按季、半年）需遵循主管稅務機關的規(guī)定。免租期內的房產稅應在免租期所屬的申報期內申報繳納。
- 合同約定清晰： 租賃合同中應明確約定免租期的起止時間和租金標準，這是稅務處理的重要依據。
- 賬務處理： 免租期的房產稅應計入“稅金及附加”等科目。
總結
對于有免租期的房產出租，切勿簡單地將全年實際收到的租金除以12個月來計算平均月租金作為全年計稅依據。必須嚴格按照財稅〔2010〕121號文件規(guī)定：
- 免租期內（4個月）： 按房產余值（原值×（1-減除比例））從價計征（稅率1.2%）。
- 正常收租期內（8個月）： 按實際收取的不含稅租金收入從租計征（稅率通常為12%）。
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