住房的“原值”（也稱為“房屋原值”或“房產(chǎn)原值”）指的是為取得該住房并使其達到可使用狀態(tài)所發(fā)生的全部合理的、必要的支出總和。
它不僅僅是購房合同上的價格，還包含一系列相關的費用。具體來說，住房原值通常包含以下幾大類：
在購置過程中由買方承擔的相關稅費：
- 印花稅：簽訂購房合同等憑證時繳納的稅款（目前住宅買賣通常免征印花稅，但政策可能有變化，歷史上是包含的）。
- 登記費/產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)費：辦理房屋所有權登記、過戶等手續(xù)時向不動產(chǎn)登記機構繳納的費用。
- 專項維修資金：按規(guī)定或約定繳納的，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金（通常計入原值）。
- 交易手續(xù)費（如有）：支付給交易服務機構或中介的費用（如果是買方承擔且合理必要）。
達到可使用狀態(tài)前發(fā)生的可直接歸屬的費用：
- 裝修費：在房屋交付后、正式使用前發(fā)生的基礎性、必要的裝修支出（例如：毛坯房的水電管線改造、墻面地面基礎處理、廚衛(wèi)基本設施安裝等）。注意： 后期為提升舒適度或美觀進行的豪華裝修、裝飾性支出、家具家電購置等，通常不計入房產(chǎn)原值，它們屬于獨立的固定資產(chǎn)或費用化支出。
- 改建、擴建支出（在初始取得時）：如果在購入后、正式使用前就進行了必要的結構改造或擴建，使其達到預期使用狀態(tài)，這部分合理支出應計入原值。
總結關鍵點：
- 核心是“取得成本”+“達到預定可使用狀態(tài)前的必要支出”。
- 包含相關稅費：契稅是必含項，其他在購置環(huán)節(jié)由買方承擔的、合理的、必要的稅費也包含。
- 基礎裝修計入：為滿足基本居住功能所必需的基礎裝修費用通常計入。
- 豪華裝修不計入：提升性、奢侈性、裝飾性的裝修以及家具家電不計入房產(chǎn)原值。
- 后續(xù)改良支出通常不計入原值：房屋購入并投入使用后，再次發(fā)生的裝修、改建、擴建等支出，通常作為資本性支出增加房產(chǎn)的賬面價值（凈值），或者費用化處理，而不是計入“原值”。原值一般指初始取得時的成本基礎。
- 目的相關：住房原值的主要應用場景是計算房產(chǎn)稅（從價計征時）、個人所得稅（如財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）以及會計核算中的固定資產(chǎn)入賬價值。
簡單記憶：
住房原值 ≈ 購房合同價 + 買房時你交的契稅等必要稅費 + 辦證費用 + 基礎維修基金 + 讓毛坯房能住人的基礎裝修錢。
重要提示：
- 具體政策細節(jié)（如哪些稅費明確計入、裝修費用如何界定等）可能因國家/地區(qū)、具體稅種（房產(chǎn)稅、所得稅）、會計核算準則的不同而略有差異。
- 在進行稅務申報（尤其是出售房產(chǎn)計算個人所得稅）或會計核算時，務必以當?shù)囟悇諜C關或相關會計準則的最新規(guī)定為準。
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